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  • 城市更新“新”在何处？招商证券固收研究：

    2022-01-04 16:21:39 FX112财经网 FX112财经网 收藏
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　　何为城市更新？城市更新是对城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是一种小规模、渐进式、可持续的有机更新，更是基于现有资源禀赋受限的背景下，转向“存量挖掘”的高质量发展之路，标志着城市建设从“粗放式发展”进入“精细化运营”时代。

　　城市更新到哪步了？

　　1）已公布的21个第一批城市更新试点城市名单中，地理上包括东北部圈、中东部圈和西部圈，从城市类型来看，有处于经济发展前沿水平的超大城市、省会城市，也有潜力可期、兼具历史文化底蕴的三四线城市，还有资源枯竭型的工业城市，有望通过以点带面，将来给其他城市提供可以复制的示范经验。

　　2）各地实践中，城市更新的发展呈现为“自下而上”的探索，成熟区代表为上海以及以深圳、广州为首的大湾区，发力区主要集中在北京、长三角城市群以及长江经济带，起步区主要包括西南地区和北方部分城市。

　　3）在实施模式上，主要有三种：一是以上海为代表的政府主导、国企实施模式，二是以深圳为代表的政府引导、市场运作模式，三是以广州为代表的多方合作共赢模式。

　　城市更新如何平衡现金流？城市更新的资金筹集渠道较为多样，包括但不限于设立城市更新发展基金、地方政府发行专项债、企业发行信用债、银行贷款、多种类型的非标融资和引入合作方或战投等方式。此外，从各房企纷纷积极布局城市更新项目，尤其是具备规模优势和资金优势的头部房企，以及项目利润率、收益覆盖成本倍数等指标可以看出，城市更新是有可为的博利润新方向。

　　城市更新带来的新机遇：

  • 对城投：提高内生造血能力，市场化转型新模式。一方面，城投参与城市更新业务，有助于城投公司提升经营性收入，增厚盈利空间，顺应市场化转型趋势。另一方面，在城市更新的项目中，城投按市场化规则与政府合作，政企结算关系更清晰，新增隐性债务的风险较小，符合严格有序推进隐债化解的监管导向。

  • 对房企：新赛道的竞争。在地产行业遭遇发展瓶颈期的背景下，城市更新带来的十万亿级的发展空间或成破局者。除此之外，“优质土储便宜拿”也是吸引众多房企加入的重要原因。因此在房地产增量市场“天花板”已出现见顶的迹象下，城市更新将成为寻找业绩增长点的新赛道。

　　风险提示：数据统计遗漏，经济增长失速，监管趋严超预期

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