连续三年荣登房企综合实力百强 “管理时代”来临实地地产占得先机

　　金融界网3月22日消息 2021年3月18日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院三家机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”隆重召开“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”。凭借多年来对智慧人居的创新实践及不断增强的综合实力，实地集团荣获“2021中国房地产百强企业”，为连续第三年荣登该百强房企榜单。此外，此次峰会上实地集团还斩获“2021中国房地产产品力优秀企业”。

　　“中国房地产TOP10研究组”自2004年开展中国房地产百强企业研究，已连续进行18年。通过对国家宏观经济政策的研判，结合行业总体发展趋势，该研究组深入探究和总结房地产行业发展的规律。其研究成果已成为房地产企业经营实力及行业地位的重要评判标准。

　　能在百强房企中牢牢占据一席之地，成立仅15年的实地集团究竟是一家怎样的公司？

　　在中型房企中展现出较好的成长性

　　实地集团2006年诞生于广州，业务主要为在大湾区开发智慧住宅物业。由于创始人张量是富力地产集团联席董事长、总裁张力之子，所以实地集团也一直被视为富力系企业。

　　富力作为广东省的“CBD之王”，目前广州珠江新城甲级写字楼十几栋都是它的，早年珠江新城更是有近乎一半的商业用地握在它的手里，就在前两个月广州市政府还通过广州城投给富力提供了100亿元的资金支持。在“家大业大”的富力地产支撑下，实地也算得上是大树底下好乘凉。

　　而经过15年的发展，实地集团自身也已积累了一定的竞争力，此前媒体报道显示，根据中指研究院数据2020年实地集团实现权益销售金额319.9亿元，同比增长13.28%，位列百强榜第76位；实现权益销售面积294.6万平方米，同比增长38.44%，位列百强榜第67位，业绩排名较去年同期攀升。

　　从实地集团去年5月份披露的招股书来看，其营收规模稳健增长，土储面积迅速扩大，在中型房企中展现出较好的成长性。

　　盈利能力较强基本面“抗打”

　　实地集团的盈利能力、现金流量、资产负债情况，又处在一个什么样的位置呢？从其2020年5月递交港交所的招股说明书可见一斑。

　　一是，较低的单方土地成本VS 较高的销售单价，盈利空间尚可。

　　实地集团招股书披露，截至2020年3月，该公司的土地储备约为1017万平方米，其中大多数项目位于广州、天津、青岛、惠州、重庆等城市。另实地已售口径的销售单价约为 13527元/平方米，但土地成本却不是很高，单方土地成本约为1730元/平方米，在较高的销售单价VS较低的单方土地成本情况下，实地集团可获取的盈利空间还是比较大的。

　　这从实地集团快速提升的毛利率可见一斑：2017-2019年，实地地产毛利分别为8.47亿元、16.03亿元及25.7亿元，毛利率分别为21.9%、25.2%、30.9%。

　　二是净现金流水平连续为正，可用营运资金处于“手有余粮”的状态。

　　招股书显示，实地集团是同期递表的地产企业中唯一一家上市报告期内经营性净现金流连续三年为正的公司，2017年至2019年分别为25.15亿元、6.63亿元以及2.23亿元。同时其可用营运资金也不断增厚，截至2019年末，其现金及现金等价物为20.39亿元，流动资产净额则由2019年末的77.96亿元增至2020年3月份92.84亿元。

　　最后，实地集团可用营运资金不断增厚的同时，负债率处于快速下落趋势。招股书披露，2017-2019年，实地的净资产负债比率从3909%猛降到225%，仍高于行业平均水平，但总体上“降杠杆、减负债”取得一定效果。

　　盈利空间逐步提升，可用营运资金不断增厚，净负债率逐年下降，实地集团目前的抗压状态尚可。

　　智慧人居碰上“管理时代”占得先机

　　众所周知，在2020年发布的“三道红线”融资新规之下，房地产行业正向更加健康的新生态——“管理时代”过渡。所谓的“管理时代”，是指未来房企不再通过举债扩大规模，而是更加注重精细化管理，向管理要效益。

　　在这一背景下，房企都面临“转型”这一共同课题。

　　实地集团主打“智慧人居”可谓阴差阳错抓住了“管理时代”的发展机遇。

　　提起“智慧人居”，首先还是要回归到实地创始人张量打造“地产界的苹果公司”的构想。

　　据悉，张量是一个另辟蹊径的80后“地二代”，在投身房地产之前，留学归来的张量在工程机电、智能家居、创投领域均有涉猎。因此从成立那一天起，实地的定位就是“科技+地产”，而张量的愿景则是要将实地打造成“地产界的苹果公司”，用互联网的思维来做地产，用智能化来武装楼盘。

　　可以看到，近年来实地集团一直致力于以科技重塑居住生态，将住宅产品力的提升作为重要抓手。

　　2018年，该公司首推“智慧人居生态系统”，致力于打破传统智慧社区建设中设备、数据、体验与服务的孤井，实现智慧人居体验；2019年，实地永川蔷薇国际项目落地首个全场景智慧社区；2020年12月，实地集团又发布了首个5G独立组网下的OTA智能社区。

　　不过，在整个行业还处在探索阶段背景下，实地集团的“智慧人居”构想也受到一些质疑。但事物的发展总是螺旋式前进的，随着“管理时代”红利的到来，实地集团智慧人居的布局至少占据了一定先机。

　　随着这一新时代的到来，“品质为王”“管理优先”等理念才是未来房地产行业竞争的主旋律，而从质量方面来看，诸如城市更新、智慧城市、租购、物流甚至物业管理都会迎来新的发展空间。

　　结合实地集团的规划来看，该公司目前在这一块仍保持着不断推进的状态。据悉，目前其已经在全国9个项目接入智慧人居生态系统SLS，后续将覆盖旗下所有楼盘。

　　而在智慧出行上，未来，实地集团将以社区内的无人驾驶通勤车对接城市路面的第三方出行服务平台或无人驾驶汽车，将“社区最后1公里”与公共交通完全打通。此外，按照规划，社区的消费和物流配送也将持续外延，实现社区外仓库-社区-家的无缝连接。