同策研究院：杭州东站高铁新城之市场篇

　　导语

　　发展十多年，目前城东新城板块内大部分建设已完成，以住宅和商住为主，其他相关商业、医疗、教育配套部分已打造完成，但整体商务商业氛围较弱，与枢纽商务区定位尚有一定差距。

　　◎主管丨张吉辉

　　◎执笔丨陈朦朦

　　◎出品丨同策研究院

　　01

　　土地市场

　　上篇已提及城东新城土地出让策略，让我们再来回顾一下近年来城东新城的土地市场。

　　近年，城东新城所在的江干区纯住宅用地供需相对稳定，供应土地满足市场需求，楼板价波动趋于稳定；商住用地供应不间断断档，楼板价波动较大，但整体市场供需总量均衡，存量基本去化；商办用地虽然供给减少，但需求稳步增加，楼板价基本稳定在10000元/㎡左右。

　　图：2010-2019年江干区各属性土地推出和成交量价情况（单位：万㎡、元/㎡）

　　从江干区各板块来看，2019年城东新城板块土地市场交易火热，土地供不应求，在无新纯住宅用地推出的情况下，城东新城板块成交量位居区域内第4，而商办和商住用地由于推地较多，成交位居区域内第1、2位。

　　图：2019年杭州各板块纯住宅用地市场供求量价（单位：万㎡、元/㎡）

　　图：2019年杭州各板块商办用地市场供求量价（单位：万㎡、元/㎡）

　　图：2019年杭州各板块商住用地市场供求量价（单位：万㎡、元/㎡）

　　再看城东新城板块，纯住宅用地市场价格波动较大，2016年升至36461元/㎡，供需方面基本平衡，去化情况良好，2019年无新增土地供给；由于无住宅用地供给，新增商住用地，市场反响热烈；商办用地前期土地出让量巨大，且供需基本持平，经过三年几乎断供后，近两年土拍重启，供不应求，但楼板价逐年有所下滑。

　　图：2010-2019年城东新城板块各属性土地推出和成交量价情况（单位：万㎡、元/㎡）

　　在江干区土地市场整体供求平衡的大环境下，城东新城板块土地供不应求，市场十分火热。这在一定程度上表现了房企对板块未来发展的看好。

　　02

　　住宅市场

　　杭州城东新城发展至今，片区内已落地近60个住宅或商住类项目，是一个毋庸置疑的居住大盘。

　　选取了2012年开盘至今的部分楼盘可以看出，近年来，城东新城的住宅产品有着明显变化，价格不断攀升，去化情况较好，去化率都在90%以上。

　　从住宅的产品演变具体来看，目前区域内住宅产品多为高低配，容积率较之前有所降低，新增别墅产品，洋房产品稀缺；小面积别墅比例增加，例如叠墅、联叠；高层的户型面积在不断扩大，由刚需向刚改转型；产品增加了装修以提高溢价。

　　花语天境府

　　花语天境府是高铁新城板块目前在售的楼盘之一，由中国铁建(行情601186,诊股)地产与交投地产联袂打造，项目总建筑面积约10.2万㎡，由6幢叠墅+7幢高层组成，容积率1.8。

　　中国铁建交投·花语天境府已推出238套房源，其中已售153套，去化率64.29%。目前在售高层4号楼和6号楼，共77套房源，户型建面约129、149㎡，均价46760元/㎡，含装标4500元/㎡。

　　图：中国铁建交投·花语天境府成交面积与成交价格情况

　　B1：128㎡

　　4室2厅2卫2阳台

　　B2：128㎡

　　4室2厅2卫

　　C3：149㎡

　　4室2厅2卫

　　C2：149㎡

　　4室2厅2卫

　　从住宅市场供求量价来看，城东新城住宅市场除部分年份供大于求外，基本处于供求平衡的状态，2019年市场表现良好，为2016年后的又一成交旺季；价格方面，成交均价自2014年后持续走高。在同区域中，城东新城的成交量占比在32%，在江干区各板块中占比最多，市场火热。

　　图：2006-2019年城东新城板块住宅市场供求量价（单位：万㎡、元/㎡）

　　图：2019年城东新城与同区域其他版块住宅市场供求对比（单位：万㎡）

　　总体来看，城东新城住宅产品表现优异，有针对性、差异性及精细化，且价格稳步上涨，未来随着无新住宅用地出让，住宅房源减少，销售价格或继续上涨。

　　03

　　商办市场

　　发展近10年，目前杭州城东新城商业及商办类项目约有34个，主要集中在城东新城核心区。

　　片区内目前最具有代表性的商业综合体项目为宇威德信？杭州之翼。

　　宇威德信·杭州之翼

　　宇威德信·杭州之翼为德信地产从住宅到商业综合体的全维度战略升级之作，作为双地铁上盖的17万㎡综合体，还处于地铁1号线、4号线的交汇处，由4幢主楼、2块商业裙房和3层地下室组成，涵盖酒店式私寓、商业街区、办公以及精品酒店四大产业，距杭州东站仅约500米，致力打造亚洲交通枢纽之上的城市新地标。

　　商业

　　宇威德信·杭州之翼的商业主要分为购物中心和翼生活街区，其中购物中心地上有4层，地下有3层，均为停车库，而翼生活街区地上有3层，地下有3层，地下第二层可直通地铁1/4号线彭浦站。

　　项目招商主要为小型餐饮、美容美发等，档次较低，连锁餐饮包括肯德基、星巴克等，部分规划商业尚未落位，整体人气不足，商铺空置率在60%。

　　办公

　　JWK华威大厦地处城东新城核心区域，位于德信·杭州之翼的1号楼，为城东新城板块少有的纯写字楼，双层挑空大堂，拥有150-1106平方米各种户型组合，大厦地下商业与地铁 1、4号线的彭埠站出口无缝衔接。

　　JWK华威大厦拥有150-1106平方各种户型组合，能够灵活自由组合，满足大中小企业办公的不同需求，办公空间为精装修交付，拎包入驻，大厦租金在3-3.5元/㎡/天，物业费为8.5元/㎡/月，能耗费1.5元/㎡/月。

　　△标准层户型图

　　目前，JWK华威大厦出租情况良好，出租率约90%。入驻的企业中，互联网行业占比最高，其次是生物医药、电子商务/商贸、房地产相关等行业。

　　图：JWK华威大厦入驻企业行业占比

　　公寓

　　环翼城位于杭州之翼1期东南方，仅一街之隔，同为1、4号线双地铁上盖，涵盖公寓、写字楼、商业多重业态，在售产品为42-66㎡的双层公寓，均价45000元/㎡。

　　环翼城商住产品为42-66㎡的双层公寓，已上市767套，成交465套，成交约6成，其中主力面积为42㎡，占比约90%；目前，产品销售均价为45000元/㎡，总价为190-260万/套，首付100-140万。

　　A1户型：42㎡

　　双钥匙

　　A2户型：42㎡

　　双钥匙

　　D户型：66㎡

　　LOFt

　　图：成交、上市套数（单位：套）

　　图：成交套数占比（单位：%）

　　城东新城办公市场前几年表现良好，位居同区域各板块前列，成交量至2017年到达顶峰。然而，近三年来，需求量呈快速下降趋势，2019年基本无成交，成交面积在同区域内排名末尾。办公产品销售均价平稳上升，至2019年价格达到20183元/㎡。

　　图：2006-2019年城东新城板块办公市场供求量价（单位：万㎡、元/㎡）

　　图：2019年城东新城与同区域其他版块办公市场供求对比（单位：万㎡）

　　城东新城商业市场在2014年之前十分低迷，2015年，供应量飙升，但成交依旧不容乐观。2016年成交量有所增加，但之后逐年减少。2019年成交量不高，在江干区占比9.18%，区内排名第4，还算处于江干区前列。销售价格方面，波动上涨，自2015年起逐年升高，5年涨幅达186.3%。

　　图：2006-2019年城东新城板块商业市场供求量价（单位：万㎡、元/㎡）

　　图：2019年城东新城与同区域其他版块商业市场供求对比（单位：万㎡）

　　整体来看，城东新城板块商办市场表现不佳，虽价格有所上涨，但去化一般，存量较大，未来市场发展有待观望。

　　04

　　总结

　　杭州城东新城土地市场火爆，无论哪种属性物业，都呈现供不应求的局面，开发商对片区发展充满信心。目前住宅销售表现较好，但商办市场活跃度低，商务商业氛围较弱。总体来看，片区算是依靠杭州高铁枢纽的大型住宅板块。

　　写在最后

　　至此，杭州东站高铁新城已全部介绍完毕。杭州城东新城，以其市场化的开发模式迅速崛起走向成熟，已俨然发展成为以杭州东站为核心的住宅大盘。如今的它仍“在路上”，致力于全力打造核心商务区，向国内一流枢纽经济示范区迈进。它的未来，让我们拭目以待。