手握三张王牌，宝龙30载稳健发展之路

　　如果说，中国房地产过去三十多年，在野蛮生长之下，掩盖了太多差公司的问题。那么，今年的宏观经济，加上各种风险的集中释放，就是甄别好公司的最佳时期。

　　来自克而瑞研究中心的监测，截至11月底，仅有六成房企目标完成率达到90%以上，剩下约四成房企还在冲刺KPI的路上爬坡过坎。

　　宝龙集团，属于“六成”阵营。

　　财报显示，2020年1月至11月，公司累计合约销售金额719.5亿元，较去年同期同比上升30.1%，全年目标750亿元，完成率高达95.93%。

　　此前，笔者看到过一组非常惊悚的数据：5年前的百强房企，2018年上榜仅剩53家，淘汰率接近一半；10年前的百强房企，2018年上榜仅剩17家，淘汰率超过80%。 分析那些被淘汰的家伙，大多都有一个共同点，即在市场上行期，无一不大胆、激进，是媒体笔下的“黑马”。

　　而许多幸存于榜单上的房企，也不是因为上行期跑得多快，而是因为经营风格稳健，不惧外界变化，最终才安全穿越过了一轮轮周期。 宝龙，就是著名的“稳健型选手”，兼顾确定性和成长性。

　　2017年至2019，宝龙销售额分别为209亿元、410亿元、603亿元，保持了51%的年复合增长率，这样的速度在行业仅算中上水平。个人认为，未来十年房地产上行周期、下行周期的交替会更频繁且更难以判断，对于“稳健型选手”来说，也许这反倒会是一种竞争优势。

　　今年，恰逢宝龙成立30周年，这篇稿子把笔者对宝龙的认识分享给大家。

　　稳健长跑30年

　　先来回顾宝龙三十年的成长史，主要梳理了一些高光时刻以及里程碑事件。

　　1980年，闽南的“闽”字，被福建人拆成“门里虫”——只宅在家里会变成一条虫，离乡背井走向世界，才能成为龙。 于是，怀揣着远大志向，福建人许健康选择了只身闯荡澳门。 在澳门，他用十年时间积累资源，于1990年创办宝龙集团，开始涉足房地产行业。

　　宝龙集团成立剪彩仪式

　　集团成立不到一年，1991年许健康便联合第一国际集团以5亿澳元买下新口岸国际中心，瞬间成为了澳门的“地产新贵”。跟绝大多数福建商人一样，许健康骨子里的故乡情结很重，到了1992年，他就把投资重点转移回了故乡福建。自此，紧跟中国城市化进程而迅速成长、壮大。

　　宝龙集团献礼福建的地产项目——厦门宝龙中心，迄今为止，仍是厦门最大高楼建筑集群，更是厦门乃至海西的一张闪亮名片。

　　不过，宝龙真正扬名还是源于其在商业地产领域的出色表现。

　　2003年9月，宝龙异地开发的第一个大型商业地产项目福州宝龙城市广场开工建设，总建筑面积达22万㎡，是福州第一个与国际接轨的时尚消费体验中心项目，也是宝龙第一代城市综合体产品。

　　宝龙独特的“商业+住宅”双轮驱动发展模式就是从这里开始的。业内有句话，做住宅的是小学生，做写字楼的是中学生，做商业地产的是大学生。这种模式在那个年代，可没有几个同行能模仿得来。

　　时间来到2009年10月，宝龙地产在香港上市（股票代码HK.1238）了，还一举成为首家在港上市的商业地产公司。

宝龙商业赴港上市

　　一座城市的能量，能给企业带来更好的平台与未来，已经登陆资本市场的宝龙，显然需要更多可能性。一年之后，便将总部移至上海，同时，确立了“以上海为中心、深耕长三角”的发展战略。现在来看，这是一个无比正确的战略，过去十年，中国房价增长最快的城市，长三角区域占据半壁江山。

　　2019年底，宝龙拥有了双上市平台。港交所的锣声再次被宝龙敲响，宝龙商业（HK.9909）成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。

　　疫情肆虐的今年，对于宝龙而言也是意义非凡的一年。宝龙发布《新五年战略规划》，提出“双百双千”的战略目标！即要达成五年内自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿的目标。

　　三十年来，除了取得不俗的业绩，宝龙还时刻不忘回馈社会。

　　在今年9月19日举办的宝龙集团成立三十周年暨公益基金捐赠仪式上，“许健康公益基金会”正式启动，许健康代表该基金会向复旦大学捐资5亿元，用于合作建设复旦大学国际临床医学中心项目，提供国际化高水平的诊疗服务，满足长三角地区高端医疗需求。

　　这只是宝龙专注社会公益事业的一个缩影，据悉，截至目前，宝龙已累计向社会捐赠逾13亿元人民币。

　　如何总结宝龙的三十年？许健康是这样描述的： 这是与时俱进的三十年、是稳健发展的三十年、是精彩绽放的三十年、是践行责任的三十年。

　　下一个30年，手握三张王牌

　　下一个三十年，宝龙的竞争优势是什么？笔者看到了三张王牌。

　　1）投资聚焦长三角，这将使得宝龙的项目后续去化风险较低。

　　财报数据显示，截至2020年6月30日，宝龙地产总土地储备2859万平方米，其中长三角占比逾70%。

　　宝龙全国布局版图

　　长三角地区是我国经济发展关键领域，胡润研究院前几天发布了《2020胡润中国最具投资潜力区域百强榜》，从上榜区域所在城市群来看，位于长三角城市群的区域最多，共有42个。 而宝龙布局长三角的重点城市，如上海、杭州、宁波、南京等，均在榜单上。

　　未来，宝龙的布局策略是“1+1+N”，“1”指长三角和大湾区，“N”指中国的“机会黄金区域”。个人认为，拥有7000万人口的大湾区，下一个三十年发展潜力不输长三角。

　　2）财务稳健，能够保持适度的负债以及不高的利率

　　截至2020年6月30日，宝龙地产的净负债比率为79.9%，低于在港上市中国内地房企平均90%-100%的水平。并且，一直以来，宝龙都没有过多使用“前融”等手段。

　　在拿地过程中，前融是绝大多数房企绕不开的关键词。即房企拿到一块地，通过金融机构融一笔资金，用来缴纳土地出让金，等办理完国有土地使用证后，再为金融机构办理抵押手续。这种操作使得房企拿地不会占用太多自有资金，通常被称为前融。

　　但随着这两年金融新政的出台和实施，前融以及各种变相加杠杆的手段开始被逐步限制，这尤其对于激进型房企而言，势必造成较大的现金流压力。宝龙的优势在于，它不需要去适应这种变化。

　　3）拿地依托商业，可较好地控制地价。

　　通过“商业+住宅”的模式，与当地政府谈判，宝龙总是能够降低土地获取成本。截至2020年6月30日，宝龙总确权土储2859万方，总可售货值约3858亿，平均土地成本仅3201元，地货比约20.8%。

　　并且，宝龙商业的产品营造水准，愈发精进，未来地价优势或将进一步扩大。

　　笔者将宝龙商业的四大核心竞争力归纳如下： 1，拥有丰富的行业经验和专业化团队；2，成功的塑造了完善的产品线；3，借助科技的力量提升商业效率，提升购物体验；4，打造的是（商业+酒店+办公+艺术+住宅）的商业综合体，聚集多层次线下流量。

　　用作品说话。以宝龙商业的标杆项目厦门宝龙一城为例，它是厦门首座与艺术中心结合在一起的商业综合体，先后斩获：2019年度商业地产城市影响力项目、卓越营销奖、卓越场景奖、2018-2019厦门美食地标奖等国内知名奖项。去年，全年客流超1900万，达成销售10.37亿。

　　宝龙对自己造商业综合体的能力也越来越自信。财报显示，2020年上半年，宝龙综合地产项目（商业+住宅），约占其上半年收购新土地的54%。 最近，宝龙商业还开启了并购、外拓等业务。如今年7月，宝龙商业并购了浙江星汇商业管理有限公司60%股权，实现上市后的首单并购，向资本市场传递出了公司良好的发展前景。

　　以上三张王牌在手，即使后续市场依然艰难，宝龙也不慌不忙。

　　各大金融机构也看好宝龙的健康度和可持续发展性。花旗、瑞银、富瑞、中信里昂、华泰香港等多家金融机构上调了宝龙目标价，有的机构更将宝龙地产评为行业首推标。

　　多元化业务齐开花

　　宝龙集团的另一大特色是，已经形成了地产、商业、资管三位一体，酒店、文化、投资协同精进的多元产业体系。 并且，各大板块齐开花。

　　1）地产、商业、资管

　　目前，宝龙商业针对不同消费人群打造了四大商业运营服务品牌，分别为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地。其中，宝龙一城主要瞄准高端消费者，宝龙城定位中高端消费者，宝龙广场定位更广阔的的消费市场，宝龙天地致力于服务附近社区住户。

　　宝龙商业产品线

　　公司还积累了强大的品牌库，与超过500个品牌维持长期合作关系。

　　宝龙商业合作品牌

　　现在，看到商业地产的前景，很多房企都开始发力“地产、商业、资管”了，但这是一个典型“和时间做朋友”的赛道。

　　举个例子。相关经验不足的普通开发商，想要去一座新城市(行情300778,诊股)开拓市场，纯住宅用地已经越来越罕有，当地政府提出的要求是：“欢迎你来，但你得给我做一个超级商业产品。”对于这类开发商而言，如此要求无异于一切从0开始，而换作宝龙，只需要把已经积累的品牌资源、团队资源、产品资源带过去进行因地制宜地复制就行。

　　今年，宝龙商业还引进了多位重磅职业经理人，从投资选址，到项目策划，再到招商运营，很快会看到明显的提升，这将更有助于宝龙依托商业获取优质土地资源、稳健增长策略的实现。

　　据悉，永康宝龙广场、绍兴柯桥宝龙广场、杭州大江东宝龙广场等十余个宝龙广场已于今年相继开业。

　　2）酒店旅游

　　2015年，宝龙酒店集团成立。区别于普通的酒店，宝龙酒店的最大特点是，将艺术酒店作为其核心战略。除了产品设计方面的极具艺术感之外，消费者常常可在宝龙的酒店邂逅各式各样的艺术博览会，以及结识到各个风格的艺术家。

　　官方数据显示，截止目前，宝龙酒店集团已开业运营酒店21家，自持并在建酒店近20家，总运营面积超过47.8万平方米，客房总数超过4500间。

　　下图为今年刚开业的山东蓬莱宝龙艺珺酒店、山东蓬莱宝龙艺悦酒店实景~

　　3）文化艺术

　　早在2010年，宝龙集团就开始布局文化艺术产业，并于2013年正式成立宝龙文化。在宝龙30年的历史长河中，“文化艺术”已是宝龙最独特的基因，融入到宝龙各大产业的发展脉络之中。

　　目前，宝龙文化已建立起宝龙美术馆、书藏楼、宝龙画院、宝龙艺术中心、言午画廊等文化艺术机构，并举办了数百场艺术大展。

　　笔者最喜欢宝龙文化的一点是，它总是不遗余力在挖掘国内青年艺术家的优秀作品，曾在上海宝龙美术馆，笔者就有幸欣赏到过很多相关作品。

　　以上，就是宝龙三十年的故事了。 1996年，巴菲特在伯克希尔股东大会上说：好公司的定义是能持续好上30年，如果一家公司只能好3年，那它就不是好公司。 宝龙集团，符合巴菲特对于“好公司”的定义，让我们一起期待宝龙下一个三十年的精彩故事。