富力地产销售目标料落空 李思廉忙卖资产急还债

　　今年的富力地产（02777.HK），早已没有了当年吞下万达酒店资产包时的风光无限，相反当年王首富的苦楚，想必富力地产董事长李思廉如今是深刻体会到了。

　　真是风水轮流转，三十年河东、三十年河西。

　　正如王首富10月份在成都演讲时所言，今年许多企业过的都很辛苦。

　　李思廉的富力地产今年确实很辛苦，不仅挣得辛苦，干的也很辛苦。

　　01

　　全年销售指标料难完成，三道红线却紧逼其后

　　12月1日，富力地产披露了公司11月销售数据，11月权益合约销售金额约为146亿元，销售面积121.9万平方米；

　　截至11月底，富力地产总权益合约销售金额约1172.8亿元，同比下降2.55%；销售面积约993.03万平方米，同比下降11.39%。

　　富力地产成了前30强房企中为数不多的销售额同比下降的房企，而且根据其自身的披露，11月份的销售分布的也很不合理。

　　据其发布的海报，富力地产在双11期间的销售额就超过了100亿，这么说双11后剩下的20来天仅销售了46亿？

　　而富力地产前11个月的销售额，相比于2020年初制定的内部协议销售金额目标1520亿元，目前仅完成年度目标77.1%。

　　照这个进度，指标缺口还有348亿元，除非有奇迹出现，富力地产今年内控指标完不成基本已经是铁板钉钉的事了。

　　这对富力地产内部的士气是一个很大的打击，以至于在11月份有传闻称富力集团已暂停公司所有岗位的招聘，2021年要在2020年基础上裁员30%。

　　尽管富力集团此后发布公告澄清，并表示并无裁员计划，但销售指标难以完成之下，仍不免人心惶惶。

　　有员工称：“我们的薪资都降了30%，好多人因此而离职，也有的是被劝退。许多部门上半年减少了约15%的人。”

　　的确，这一说法在富力地产的半年报中也有体现，截至2020年6月末，富力共有员工约39244人，而2019年末为62305人，半年内员工人数降幅达37.01%；总员工成本则同比减少18.89%至14.6亿元。

　　不过比人心不稳更可怕的，是迫在眉睫的危机：

　　“三道红线”全中，危机紧逼其后。

　　根据半年财报显示，富力地产今年上半年的净负债率高达177%，剔除预收款后的资产负债率70.2%，现金短债比仅有0.44；

　　截至2020年三季度末，富力地产的有息负债合计1144.11亿元，有息负债规模较一季度下降了约242亿元。

　　净负债率同比下降至166%；资产负债率下降至约80.37%；若剔除预收款，其资产负债率或仍在70%以上，而现金短债比显然仍小于1。

　　据其前三季度业绩报告数据，富力地产现有货币资金359.5亿，而在12月及明年1月两个月内到期的公司债就达110.2亿。若考虑到2/3左右的受限资金，短期内的现金流仍然十分紧张。

　　02

　　评级遭全线下调至负面，核心财务数据不乐观

　　除了监管层对房企融资提出的“三道红线”全中之外，富力本身的经营情况今年也十分不理想。

　　据其半年报显示，2020年上半年，富力地产公司总资产4376.55亿元，总负债3517.59亿元，资产负债率80.3%；

　　营收方面，富力地产总营业收入为336.8亿元，同比减少4%；

　　净利润39.17亿元，同比减少6%；归属股东净利润37.92亿元，同比减少5.84%，业绩有所下滑。

　　可以说核心财务数据都下滑，盈利能力有所趋弱，这对处于“危墙之下”的富力地产显然十分不利。

　　祸不单行的是，富力地产今年遭遇了世界三大评级机构穆迪、标普、惠誉的集体下调信用评级，这在前30强房企中也是相当罕见的。

　　5月25日，穆迪将富力地产的企业家族评级由Ba3下调至B1，对其展望也从“评级观察”调整至“负面”；

　　8月31日， 标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。同日，惠誉也将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”。

　　要我是李老板估计也是一脸懵逼，三道红线全踩的房企多了去了，这是什么仇什么怨，居然统统负面？

　　而评级下调的负面效应立马随之而来。

　　9月1日，富力地产申请发行的“中信证券(行情600030,诊股)-富力酒店二期资产支持专项计划项目（ABS）”状态变更为“终止”，而该笔资产支持专项计划在去年曾成功发行了第一期，共计53.89亿。

　　到了11月12日，富力地产公告发行一笔3.6亿美元的优先票据，该票据2022年到期，从2021年5月18日开始每半年付息一次。

　　值得注意的是，这笔票据年利率高达12.375%。

　　要知道这笔美元债的利率已经超过了富力地产上半年的净利润率，上半年净利润率才11.7%啊！

　　甚至公司老板娘也亲自下场购买高息美元债。根据富力地产的公告显示，富力地产主席兼执行董事李思廉的配偶张绮雯女士已购买共500万美元票据。

　　只是海哥不知道，老板娘是为了力撑公司高息债的发行，还是为了图这款“理财产品”的高收益？

　　不过可以确定的是，在评级机构全线下调富力评级至“负面”的情况下，富力地产接下来的融资情况将很不容乐观。

　　按照以往经验来看，国内融资渠道基本关闭，而国际融资成本将维持高位，想必这些都是富力地产难以承受的。

　　03

　　多重压力之下，李思廉开启的“卖卖卖”

　　说实话，无论是盈利能力、销售规模的趋弱，还是“三道红线”全中、信用评级全线下调，每一道“紧箍咒”对富力而言都是“压力山大”。

　　所以此刻李思廉想必是深刻体会到了当年王首富的苦涩，终于也走上了王首富“卖卖卖”的老路。

　　这不，前两天就传出富力集团在海南的一个大型文旅项目，正在寻求买家。

　　据彭博社报道，富力拟向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。一位接近富力集团的知情人士向记者证实了这一消息，但其表示，“目前买家还没有定”。

　　而这个传闻中要被出售的项目海洋欢乐世界，已经历经八年，目前该项目“水乐园”虽然已正式对外营业，但由于位置偏远，已开园部分人气不足；此外，仍有相当一部分设施处于建设当中，仍需持续性投入。

　　业内人士指出，该项目前期已投入不少资金，后续仍要继续投入，短期内要想实现盈利难度不小，这或许是富力考虑出售项目的主因之一。

　　然而，由于该项目短期内看不到盈利，而且体量又较大，在房企现金流整体都紧张的情况下，估计很难找到买家。

　　大家手里都没余粮，买这么个赔钱玩意儿干嘛呢？

　　不过就在11月份，富力刚刚向黑石集团转让了广州国际机场富力综合物流园70%权益，作价44.1亿。

　　而据李思廉在今年8月份时透露，富力年内拟出售一些投资性物业和地产项目，规模在120亿元左右。并表示，“未来9个月，会在国内外处理250亿到300亿的债务，中间超过一半已经会有一些重组的安排，其他的都会靠资金和销售来抵消。”

　　与此同时，在今年“双十一”期间，富力挑选了全国近500亿元的货值，交由易居上线售卖，但据其自己发布的战报，最终的销售额仅有100亿元，去化率仅20%。

　　如此来说，富力当下即便是有意“卖身”，接盘者恐怕也是寥寥。